Contratos de Adesão na Incorporação Imobiliária

Palavras-chave

Contratos de adesão. Lei do Distrato. Incorporação imobiliária. Rescisão de contratos. Devolução de valores. Retenção. Segurança jurídica. Incorporadores. Proteção do consumidor. Controvérsias. Jurisprudência do STJ

Resenha

Na incorporação imobiliária, os contratos podem proporcionar grandes benefícios, como, segurança jurídica e eficiência nas transações, contudo, quando celebrados na modalidade de adesão, também apresentam alguns desafios, como possível desequilíbrio contratual e controvérsias na rescisão contratual.

Introdução

Os Contratos de Adesão são amplamente utilizados na incorporação imobiliária devido à sua capacidade de atribuir celeridade às transações, uma vez que esses contratos são caracterizados por termos não negociáveis, definidos unilateralmente pelo incorporador ou construtor.

Esta padronização permite aos incorporadores gerenciarem múltiplas transações de forma eficiente, assegurando uniformidade nas obrigações das partes e nas expectativas dos adquirentes. Embora alguns possam argumentar que a rigidez desses contratos possa limitar a flexibilidade para os consumidores, é importante notar que essa estrutura também oferece maior segurança e previsibilidade para todas as partes envolvidas, minimizando riscos e facilitando o cumprimento das obrigações contratuais.

Tal modelo contratual visa trazer segurança jurídica aos empreendedores, garantindo que todos os adquirentes estejam sujeitos às mesmas regras e condições contratuais, assim, os contratos de adesão são a base para a negociação de suas unidades imobiliárias, especialmente em grandes empreendimentos, quando se objetiva permitir que os incorporadores acelerem o processo de venda de unidades, e consequentemente, a redução de custos administrativos e de transação.

A prática visa facilitar a transferência imobiliária de maneira consistente em todas as transações, destacando a eficiência e uniformidade que beneficiam tanto os incorporadores quanto os consumidores. Embora a padronização possa ser vista como um limitador de preferências individuais, é inegável que ela proporciona maior segurança, previsibilidade e equidade para todos os envolvidos, minimizando riscos e promovendo um ambiente mais estável e confiável para os negócios imobiliários.

Embora haja uma percepção comum de desequilíbrio entre incorporadores e consumidores nos contratos de adesão no mercado imobiliário, essas cláusulas contratuais são essenciais para garantir segurança jurídica e previsibilidade das transações, protegendo todas as partes envolvidas, disciplinando o mercado e contribuindo para um ambiente de negócios mais estável e confiável, beneficiando tanto incorporadores quanto consumidores.

Os contratos de adesão no mercado imobiliário são projetados para proporcionar clareza e segurança a todas as partes envolvidas, evitando incertezas jurídicas e estabelecendo uma base sólida para transações imobiliárias, além disso, beneficiam os incorporadores, garantindo previsibilidade e estabilidade, e os consumidores, oferecendo um ambiente jurídico mais seguro e confiável, minimizando riscos e litígios.

No entanto, a partir da percepção de assimetria, observa-se uma demanda crescente por medidas que garantam a segurança jurídica e a previsibilidade das transações, assegurando que os contratos de adesão proporcionem uma relação justa e equilibrada entre empreendedores e adquirentes, fortalecendo a confiança no mercado imobiliário.

Isso porque, a legislação brasileira, especificamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC), regula esses contratos visando proteger os consumidores, garantindo que as cláusulas sejam claras e acessíveis, conforme o princípio da transparência previsto no artigo 54, parágrafo 3º, do CDC.

Além disso, o CDC estabelece que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, assegurando que ele esteja plenamente ciente de suas obrigações e direitos.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 54, um contrato de adesão é aquele cujas cláusulas foram aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

São comuns em situações em que o fornecedor padroniza os termos e o consumidor tem pouca ou nenhuma oportunidade de negociar, a exemplo de contratos de telefonia, seguros e compra de imóveis, entretanto, são nulas as cláusulas que implicam renúncia de direitos, como a cláusula de não indenizar, renúncia a demandar pela evicção e vícios redibitórios, conforme artigo 51 do CDC e artigo 424 do Código Civil.

O contrato de adesão deve ser claro em suas cláusulas, seguindo o princípio da transparência estipulado no artigo 423 do Código Civil (CC) e no artigo 54, parágrafo 3º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), garantindo que todas as partes envolvidas compreendam plenamente seus direitos e obrigações, de forma a promover uma relação mais justa e equilibrada entre as partes, contribuindo para um ambiente de negócios mais seguro e confiável.

Se houver dúvida, ambiguidade ou contrariedade nas cláusulas, elas serão interpretadas em favor do aderente, isto é, do consumidor, garantindo que qualquer parte do contrato que não esteja clara será decidida de forma a favorecer o consumidor.

O princípio da legibilidade, conforme artigo 54, parágrafo 4º, do CDC, determina que as cláusulas que impliquem limitação de direito do consumidor devem ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão, assegurando que o consumidor esteja ciente de todas as limitações de seus direitos de forma clara e acessível.

Os contratos de adesão desempenham um papel essencial na incorporação imobiliária, promovendo eficiência e uniformidade nas transações, no entanto, a padronização desses contratos é devidamente regulamentada de forma a não resultar em desvantagens para os consumidores, uma vez que estes pela natureza do contrato são limitados na negociação dos termos.

Assim, a legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor, busca proteger os consumidores e garantir transparência nos contratos de forma a enfrentar os desafios da busca pelo justo equilíbrio entre empreendedores e adquirentes.

Rescisão dos contratos de adesão e a Lei de distrato

Uma outra legislação que veio para abordar tal problemática e promover segurança jurídica nas transações imobiliárias foi a Lei nº 13.786 em 27 de dezembro de 2018, conhecida como Lei de Distrato, na qual se estabeleceu uma estrutura clara para a rescisão de contratos de compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária.

A Lei de Distrato define as condições sob as quais as partes podem rescindir os contratos de compra e venda, garantindo que incorporadores e consumidores estejam cientes de seus direitos e responsabilidades, e aborda especialmente contratos de compra e venda de unidades autônomas, assegurando que os termos sejam claros e protejam todas as partes envolvidas.

Além disso, a lei estabelece procedimentos e requisitos a serem seguidos na rescisão de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, sendo um dos principais, a obrigação de reembolsar o comprador pelos valores pagos, com algumas deduções previstas na própria lei, incluindo uma taxa de retenção que os incorporadores podem aplicar para cobrir eventuais prejuízos.

Ademais, a lei permite ao comprador, a sucessão contratual, o que ajuda a mitigar possíveis prejuízos para o comprador e evita multas compensatórias que poderiam ser aplicadas em caso de rescisão do contrato, oferecendo flexibilidade aos adquirentes que enfrentem circunstâncias desfavoráveis e lhes fornecendo uma alternativa viável à rescisão total do contrato.

Daí decorre a importância de se obter a partir da Lei de Distrato, a oportunidade de se proporcionar uma estrutura bem-definida para a rescisão dos contratos, estabelecendo-se condições claras que assegurem que tanto incorporadores quanto consumidores estejam plenamente cientes de seus direitos e responsabilidades, algo que se mostra relevante para os contratos de compra e venda de unidades autônomas, onde a clareza dos termos contratuais é essencial para a proteção de todas as partes envolvidas.

A lei também introduz procedimentos e requisitos legais específicos para a rescisão de contratos, incluindo a obrigação de reembolsar os valores pagos pelos compradores, com deduções permitidas, tais como uma taxa de retenção para cobrir perdas potenciais.

Assim, há que se considerar que ao permitir que o comprador transfira sua posição contratual a um terceiro, a lei oferece uma solução prática para mitigar possíveis perdas financeiras e evitar multas compensatórias, conferindo flexibilidade aos adquirentes que enfrentem circunstâncias desfavoráveis.

Controvérsias e jurisprudência na rescisão de contrato por adesão

Controvérsias nos distratos de contratos imobiliários por adesão surgem frequentemente devido à complexidade desses instrumentos e à falta de clareza em relação às cláusulas contratuais, isso porque a rescisão de um contrato de compra e venda de imóveis envolve questões sobre a restituição dos valores pagos pelo comprador, bem como as condições em que essa devolução deve ocorrer.

O artigo 35-A da Lei de Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabelece diretrizes sobre promessas de venda e cessão de unidades autônomas, no entanto, a interpretação do dispositivo ainda gera controvérsias, especialmente no que diz respeito à permissibilidade de retenção de valores pelo incorporador, situação agravada pela diversidade de decisões judiciais, que nem sempre são consistentes, criando um ambiente de incerteza para incorporadores e consumidores.

O Tribunal Superior de Justiça (STJ), acerca das práticas e políticas vem atuando como um guia para a interpretação de cláusulas contratuais e decisões judiciais, com a recente emissão da Súmula 543 que regula a restituição dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóveis em caso de rescisão contratual, garantindo que os processos sejam realizados de forma justa e transparente.

Esse movimento é visto como uma tentativa de se oferecer segurança jurídica tanto para consumidores quanto para incorporadores, minimizando os impactos financeiros de rescisões contratuais inesperadas, pois ao definir limites claros para a retenção de valores e prazos para o pagamento de reembolsos, o STJ busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, promovendo práticas mais justas e transparentes no setor imobiliário.

A análise de casos históricos e suas implicações em eventuais questões fornece uma visão crítica sobre como as controvérsias contratuais têm sido tratadas ao longo do tempo, pois a jurisprudência evoluiu para considerar a importância dos direitos do consumidor, especialmente em relação aos contratos de adesão, onde o poder de negociação é frequentemente desequilibrado.

Este desequilíbrio ocorre porque, nesses tipos de contratos, os termos e condições são pré-estabelecidos pelo fornecedor, deixando pouco espaço para negociação por parte do consumidor.

Casos emblemáticos destacam a necessidade de cláusulas de tolerância não abusivas em contratos de promessas de compra e venda de imóveis, com a jurisprudência reconhecendo que cláusulas excessivamente rígidas ou punitivas podem ser consideradas abusivas e, portanto, inválidas, evitando extensões de prazos que prejudiquem o consumidor.

Além disso, as decisões judiciais têm sido voltadas em garantir que as cláusulas de rescisão não causem um impacto desproporcional nas partes, mantendo a supervisão financeira do mercado imobiliário e assegurando que os consumidores não sejam desnecessariamente onerados.

A importância de cláusulas justas e equilibradas é evidente na medida em que protegem os direitos dos consumidores e promovem um mercado imobiliário mais transparente e confiável, com as decisões judiciais buscando um equilíbrio entre os direitos e deveres das partes envolvidas, fundamental para manter a confiança dos consumidores e assegurar transações justas e equitativas.

Conclusivamente, a análise de casos históricos e suas implicações na jurisprudência destacam a evolução do entendimento jurídico em relação às controvérsias contratuais, e a constante atualização da jurisprudência para incluir a perspectiva dos direitos do consumidor é essencial para garantir que os contratos de adesão sejam ferramentas justas e equilibradas, com as decisões judiciais desempenhando um papel na manutenção da equidade no mercado imobiliário e assegurando que todas as partes possam confiar na justiça do sistema.

3.10.2.6           Conclusão

O cenário de contratos de adesão em empreendimentos imobiliários apresenta tanto oportunidades quanto desafios para incorporadores e consumidores, com características inerentes que frequentemente criam um desequilíbrio de poder, demandando estruturas jurídicas robustas, como o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Distrato, para facilitar rescisões justas e promover o equilíbrio da relação contratual.

As implicações financeiras relacionadas à rescisão dos contratos de incorporação, especialmente quanto à devolução de valores e retenção de pagamentos, destacam a importância de termos contratuais claros e processos transparentes, além disso, garantir a segurança jurídica para ambas as partes é essencial para promover confiança e responsabilidade nas transações imobiliárias.

À medida que surgem novas controvérsias, a jurisprudência em evolução do STJ tem mostrado sua importância na formação de práticas e resolução de conflitos. Em última análise, uma abordagem equilibrada que priorize a proteção do consumidor, reconhecendo simultaneamente os interesses legítimos dos incorporadores, é fundamental para um mercado imobiliário justo e equitativo.

Em conclusão, é essencial promover a clareza e a transparência nos contratos de adesão no mercado imobiliário para proteger os direitos dos consumidores, uma vez que a ausência de poder de barganha e conhecimento jurídico dos consumidores, em contraste com os recursos dos incorporadores, muitas vezes resulta em cláusulas contratuais desequilibradas.

Isso porque a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) visa prevenir abusos e garantir contratos justos e equilibrados, com cláusulas claras que assegurem a compreensão e os direitos dos consumidores, promovendo um mercado imobiliário mais equitativo e transparente.

---

3.10.2.7           Referências

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, DF: Presidência da República.

BRASIL. Código de Defesa do Consumidor. Decreto Presidencial nº 2.181, de 20 de março de 1997. Brasília, DF: DPDC, 1997.

BRASIL. Lei nº 13.786. Altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm#:~:text=LEI%20N%C2%BA%2013.786%2C%20DE%2027,em%20parcelamento%20de%20solo%20urbano. Acesso em: 26 jan. 2025.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 543. STJ, 2010. “Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC. Distratos na Incorporação Imobiliária – Entenda a nova legislação. Disponível em: https://cbic.org.br/wp-content/uploads/2019/05/Cartilha_Distratos_na_Incorporacao_Imobiliarias.pdf. Acesso em: 26 jan. 2025.