Contrato de Permuta Imobiliária 

1. Palavras-chave 

Contrato de permuta de imóveis. Conceito. Cláusulas essenciais. Legislação. Doutrina. Jurisprudência. Permuta de terrenos por unidades imobiliárias na incorporação imobiliária 

2. Resenha 

A permuta de imóveis é uma modalidade contratual bastante utilizada no mercado imobiliário, onde a troca ocorre entre dois bens imóveis, ao invés de pagamento em dinheiro, regulado pelo Código Civil Brasileiro se assemelha ao contrato de compra e venda, com a principal diferença sendo a troca direta de bens. 

3. Conceito de Contrato de Permuta Imobiliária 

No âmbito das transações imobiliárias, um contrato de permuta surge como um contrato de grande relevância e caracterizado pela troca de bens imóveis entre as partes, diferentemente dos contratos de compra e venda, onde a contraprestação monetária é necessária, os contratos de permuta focam na transferência da propriedade sem que a contrapartida monetária seja o fator principal. 

O objetivo principal desses contratos é facilitar o desenvolvimento de projetos imobiliários, permitindo que proprietários de terrenos e incorporadores troquem terrenos por unidades imobiliárias construídas, fornecendo uma estrutura flexível para que as partes contribuam colaborativamente com recursos e experiência para uma meta de desenvolvimento comum, agilizando o processo de construção e incorporação imobiliária.¹ 

Ao comparar contratos de permuta imobiliária com contratos tradicionais de compra e venda de imóveis, várias distinções se tornam aparentes, pois os contratos de venda tradicionais são tipicamente diretos, envolvendo uma relação clara entre comprador e vendedor, onde o comprador paga um preço definido pelo bem. 

Em contraste, os contratos de permuta operam no princípio da reciprocidade, onde imóveis ou direitos de propriedade são trocados entre as partes sem necessariamente envolver transações em dinheiro. 

Tais arranjos permitem que os proprietários dos terrenos participem da lucratividade potencial de um desenvolvimento sem a necessidade de desembolso financeiro imediato, oferecendo uma alternativa mutuamente vantajosa às vendas tradicionais. 

Compreender os benefícios e desafios dos contratos de permuta é essencial para a tomada de decisões estratégicas que maximizem as vantagens dessa modalidade contratual e mitiguem riscos, sendo uma das principais vantagens a capacidade de alavancar ativos existentes para obter benefícios com as unidades construídas. 

Ao celebrar contratos de permuta, as partes podem mitigar encargos financeiros imediatos enquanto ainda participam da valorização potencial das unidades imobiliárias construídas, no entanto, esses contratos também apresentam diversos desafios, como a necessidade de negociação e acordos sobre o valor das unidades, o que pode ser complexo dado o potencial de flutuações de mercado e diferentes perspectivas de avaliação. 

Além disso, garantir a conformidade com a legislação é fundamental para resguardar os interesses de todas as partes envolvidas, demandando um esforço conjunto para a elaboração e execução desses contratos. 

4. Modalidades de Permuta 

Os contratos de permuta podem ser celebrados nas seguintes modalidades, conforme as características do negócio jurídico: 

Permuta simples: São objeto de permuta dois imóveis de igual valor, conforme avaliação atribuída de comum acordo entre os proprietários. A permuta simples pode ocorrer, também, se um dos permutantes for proprietário de dois ou mais imóveis, de modo que o valor da permuta será pela soma dos imóveis, diante do valor do único imóvel de propriedade do outro permutante. A permuta será simples, singular ou composta, portanto, desde que não exista torna ou diferença a ser paga. 

Permuta com torna: Nessa modalidade são permutados dois ou mais imóveis entre os proprietários, sendo que o valor de um desses imóveis é maior que o valor de avaliação ou declarado do outro imóvel. Neste caso, o proprietário do imóvel de menor valor paga ao outro permutante uma torna ou diferença de preço, à vista, em dinheiro, para a transmissão imediata da propriedade para ambas as partes. 

Permuta de terreno por área construída: Essa modalidade de operação imobiliária é bastante comum nos processos de incorporação e construção de edifícios em regime de condomínio edilício. Ela é prevista no Art. 39 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações)², em que o proprietário do terreno celebra com a empresa construtora uma escritura de permuta para entrega futura de unidades imobiliárias autônomas, que serão edificadas, ficando uma fração do terreno retida pelo proprietário, enquanto outra fração maior é transferida para a construtora, que será responsável pelo custeio integral da obra. 

Promessa de permuta: É o negócio jurídico de permuta para execução futura. As partes celebram um contrato preliminar, prevendo a transferência, definitiva, do direito de propriedade dos imóveis entre os permutantes, para momento posterior. 

Permuta jurídica: Quando dois ou mais proprietários de terrenos contíguos ou vizinhos necessitem efetuar o remembramento ou unificação dos seus terrenos, a legislação urbanística exige que o terreno seja de propriedade comum entre esses proprietários. Através da permuta jurídica, ou simbólica, cada proprietário realiza a transferência de uma fração mínima, por exemplo, de 1% da área do imóvel, para o proprietário do terreno vizinho que, reciprocamente, realiza a mesma operação, de modo que cada um passa a ser proprietário de uma fração mínima do imóvel vizinho, possibilitando o remembramento. 

Essas modalidades de permuta oferecem flexibilidade e possibilidades diversificadas para que as partes possam ajustar suas necessidades e interesses específicos, garantindo a segurança jurídica e a conformidade com a legislação vigente. 

5. Aspectos legais a serem considerados nos contratos de permuta 

O Contrato de Permuta é regulamentado pelo Código Civil³, especialmente nos artigos 533 a 537, que tratam da troca de bens em geral e estabelecem as regras para a realização desse tipo de contrato, e embora sejam focados na troca de bens móveis, esses artigos são aplicáveis por analogia aos contratos de permuta de imóveis, garantindo que as mesmas diretrizes e cuidados sejam observados. 

Em seu artigo 533, o Código Civil estabelece que as disposições referentes à compra e venda são aplicáveis à troca, com algumas modificações específicas, determinando que, salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca, o que significa que, em uma permuta, ambos os lados dividem igualmente os custos relacionados ao documento que a formaliza.  

Além disso, é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Em outras palavras, se houver uma permuta entre pais e filhos (ou avós e netos, etc.) que envolva bens de valores desiguais, essa troca pode ser anulada caso não haja consentimento dos demais herdeiros e do cônjuge do alienante. 

Pelo contrato estimatório, conforme o artigo 534, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los pagando o preço ajustado, ou, se preferir, pode restituir os bens dentro do prazo estabelecido.  

O artigo 535 prevê que o consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável, ou seja, o consignatário continua responsável pelo pagamento, mesmo que não possa devolver os bens por motivos que não sejam diretamente sua culpa. 

Por sua vez, o artigo 536 estipula que a coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário enquanto não pago integralmente o preço, de forma a proteger os bens consignados de serem utilizados para saldar dívidas do consignatário até que o pagamento ao consignante seja totalmente realizado.  

Por fim, o artigo 537 determina que o consignante não pode dispor da coisa antes de ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição, ou seja, não pode vender ou transferir os bens enquanto estiverem sob a guarda do consignatário, a menos que tenha recebido de volta os bens ou uma comunicação formal de devolução. 

Além da especificidade dos artigos acima descritos, o contrato de permuta deve observar os princípios gerais que regem os contratos no direito brasileiro, destacando-se a boa-fé, que exige honestidade e transparência das partes durante toda a negociação e execução do contrato, sendo fundamental para a manutenção da confiança mútua entre os contratantes e para a proteção dos interesses de ambos. 

Outro princípio essencial é o da autonomia da vontade, que assegura às partes a liberdade de estipular as condições do contrato conforme suas necessidades e interesses específicos, desde que não contravenham a lei, a ordem pública ou os bons costumes, proporcionando flexibilidade e personalização ao contrato de permuta. 

O equilíbrio entre as partes, ou princípio do equilíbrio contratual, visa garantir a justiça nas relações contratuais, preconizando que os contratos não devem impor ônus excessivos a uma das partes, devendo buscar a equivalência de prestações para evitar vantagem indevida, e no contexto da permuta de imóveis, isso implica em avaliação justa dos bens trocados, considerando localização, estado de conservação e valor de mercado. 

Esses princípios gerais complementam as disposições específicas do Código Civil, formando um conjunto normativo que busca a proteção das partes e assegurar a efetividade dos contratos de permuta, o que exige um conhecimento aprofundado para lidar com contratos de permuta imobiliária no Brasil, especialmente pelo Código Civil, Lei de Incorporações e as leis urbanísticas, que têm grandes implicações sobre como esses contratos são elaborados e celebrados. 

Esse arcabouço normativo visa garantir que ambas as partes envolvidas na permuta sejam protegidas e que quaisquer conflitos possam ser resolvidos dentro de um ambiente legal estruturado, e as normas urbanísticas podem introduzir camadas adicionais de regulamentação, particularmente em áreas com mercados imobiliários complexos. 

A conformidade com as normas é um componente crítico dos contratos de permuta imobiliária, e as partes envolvidas devem aderir a vários regulamentos, que podem incluir leis de zoneamento, regulamentos ambientais e códigos de construção, sendo esses aspectos de conformidade, essenciais para evitar litígios e garantir a validade e viabilidade do contrato.⁴ 

Por exemplo, as leis de zoneamento ditam o uso permitido do solo e podem impactar na viabilidade de um projeto de incorporação imobiliária e consequentemente para o sucesso da permuta, enquanto as normas ambientais podem exigir avaliações e licenças antes do prosseguimento de qualquer projeto de construção, particularmente em áreas ecologicamente sensíveis. 

6. Cláusulas essenciais em contratos de permuta imobiliária 

Nos contratos de permuta imobiliária, a identificação clara dos imóveis e das partes envolvidas é fundamental para garantir a transparência e a segurança jurídica da transação, devendo o contrato especificar minuciosamente os detalhes dos imóveis a serem permutados, como localização, tamanho e características específicas. 

Além disso, é essencial identificar corretamente as partes envolvidas, incluindo proprietários, empreendedores e quaisquer outras partes interessadas, minimizando o risco de litígios e garantindo que todas as partes sejam conscientes de suas obrigações e direitos contratuais.⁵ 

Cláusulas que tratem da avaliação imobiliária desempenham grande relevância nos contratos de permuta imobiliária, garantindo que ambas as partes recebam um valor justo pelas unidades, assim como pelo terreno, estabelecendo os critérios e métodos de avaliação dos imóveis, levando em consideração fatores como o valor do mercado atual, condições do mercado imobiliário e características específicas de cada imóvel. 

Ademais, essas cláusulas podem incluir disposições para ajustes no valor da negociação caso ocorram variações no mercado ou mudanças nas características dos imóveis durante o processo de construção, mantendo o equilíbrio e a equidade na negociação. 

Os termos relacionados à posse e transferência de título são essenciais para definir quando e como a posse dos imóveis será negociada entre as partes, especificando as condições para a transferência de posse e título, incluindo prazos, requisitos legais e quaisquer condições precedentes que devem ser atendidas antes que a transferência seja efetivada. 

Em muitos casos, a transferência do título é formalizada por meio de um instrumento privado de promessa de permuta, que detalha as obrigações de cada parte e as etapas necessárias para a conclusão da transação, garantindo que a transação ocorra de forma ordenada e conforme as expectativas de todas as partes envolvidas. 

No entanto, para a efetividade dos termos contidos no contrato, deverá ser formalizada uma escritura pública para que a permuta de imóveis seja garantida juridicamente, portanto, é obrigatória a formalização da negociação por escritura pública, especificando os termos da permuta e qualquer compensação financeira acordada entre as partes, isso porque a formalização por escritura pública garante que os termos acordados estejam claramente especificados e registrados, proporcionando segurança jurídica às partes, além de prevenir litígios. 

7. Aspectos formais a serem considerados nos contratos de permuta 

Após a formalização por escritura pública, é necessário oficializar a transferência de titularidade através do registro no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo segurança jurídica à transação ao garantir que todos os termos estejam claramente definidos e registrados, protegendo os direitos das partes envolvidas. 

Assim, para consolidar a transferência de titularidade através do registro no Cartório de Registro de Imóveis e garantir segurança jurídica à transação, é necessário em regra, proceder da seguinte forma: 

Elaboração da Escritura Pública: Após a consolidação da negociação mediante instrumento particular, as partes devem comparecer a um tabelionato de notas para elaborar a escritura pública de permuta, especificando os termos da permuta, a descrição dos imóveis envolvidos e qualquer compensação financeira acordada. 

Recolhimento de Tributos: Cada parte deve recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) correspondente ao imóvel adquirido, pago à prefeitura do município onde os imóveis estão localizados, e, em caso de recebimento de torna, considerar o Imposto de Renda sobre o valor recebido. 

Certidões Negativas: As partes precisam obter certidões negativas de débitos relativos aos imóveis, como certidões de quitação de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de inexistência de ônus reais. Essas certidões são emitidas pela prefeitura e pelo Cartório de Registro de Imóveis. 

Registro da Escritura Pública: Após a elaboração da escritura pública e o recolhimento dos impostos, é necessário levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que verificará a documentação e realizará o registro da transferência de propriedade. 

Anotação no Registro Imobiliário: Após o registro da escritura pública, o Cartório de Registro de Imóveis atualizará a titularidade dos imóveis permutados no registro imobiliário, conferindo segurança jurídica à transação e garantindo que todos os termos estejam claramente definidos e registrados. 

Entrega de Certidões de Registro: Finalmente, o cartório emitirá certidões de registro para cada uma das partes, comprovando a nova titularidade dos imóveis e atestando a conclusão do processo de permuta e a regularidade da transação. 

Além disso, no contrato de permuta devem ser considerados os aspectos legais da incorporação imobiliária, conforme a Lei nº 4.591/64, que regula a transformação de terrenos em empreendimentos residenciais e comerciais no Brasil, sendo fundamental que sejam observados os seguintes aspectos na elaboração e celebração do contrato: 

Registro do Memorial de Incorporação: O incorporador deve registrar antes de iniciar a alienação das unidades imobiliárias, o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, detalhando características das unidades autônomas, áreas comuns e condições de pagamento. 

Constituição de Patrimônio de Afetação: É interessante certificar-se de que o incorporador constituirá um Patrimônio de Afetação para o empreendimento, separando-o de seu patrimônio pessoal, garantindo a proteção dos compradores em caso de falência do incorporador. 

Licenças e Autorizações: O incorporador deve obter todas as licenças e autorizações necessárias para a construção, incluindo licenças ambientais e alvarás de construção. 

Cumprimento das Normas de Segurança e Qualidade: O empreendimento deve ser construído de acordo com as normas de segurança e qualidade estabelecidas pelos órgãos competentes. 

Direitos e Deveres das Partes: A legislação define os direitos e deveres das partes envolvidas, incluindo incorporadores, compradores e órgãos reguladores. 

Seguindo esses passos, a permuta envolvendo ou não a incorporação imobiliária será legalmente robusta e segura, protegendo os direitos de todas as partes envolvidas, assim, a transferência imobiliária será formalizada e juridicamente segura, protegendo os direitos das partes envolvidas. 

Ademais, acerca da tributação no processo de permuta, cada parte é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)⁶ referente ao imóvel que está adquirindo, além dos custos adicionais de escritura e registro em cartório, e, se uma imobiliária estiver intermediando a permuta, a comissão de corretagem⁷ também entra na lista de despesas a serem pagas pelas partes. 

Na permuta imobiliária, a tributação é um aspecto essencial a ser considerado, especialmente quando ocorre a chamada torna, que é um montante financeiro pago por uma das partes para compensação da diferença de valor entre os imóveis permutados. 

Esse valor é considerado lucro para a parte que o recebe e, portanto, está sujeito ao Imposto de Renda, assim como outros ganhos financeiros, devendo ser declarado e tributado adequadamente, pois a Receita Federal considera a torna como ganho de capital⁸. 

Dessa forma, é essencial que as partes envolvidas na permuta estejam cientes dessa implicação tributária para evitar surpresas desagradáveis, como multas e juros por falta de pagamento do imposto devido. 

8. Cláusulas necessárias à escritura pública de permuta 

A permuta de imóveis é amplamente utilizada no mercado imobiliário, permitindo que proprietários negociem seus imóveis de maneira eficiente e com possíveis vantagens tributárias, desde que o negócio jurídico esteja bem formalizado para proteger os direitos e interesses das partes envolvidas. 

Assim após a formalização de um instrumento particular, se faz necessária a formalização de uma escritura pública de permuta que deve conter a identificação e qualificação pessoal das partes permutantes, assim como deve conter minimamente as seguintes cláusulas e estipulações básicas ou essenciais: 

Descrição dos Imóveis: Detalhamento das características, área, título aquisitivo, limites e confrontações dos imóveis constantes da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. 

Definição do tipo de terreno: Indicar se cada imóvel é terreno próprio ou foreiro, de marinha, de propriedade da União, ou de outra entidade, pública ou privada, com a devida autorização de transferência do domínio útil ou do direito de ocupação, após o pagamento do laudêmio. 

Declaração de disponibilidade: Cada permutante deve declarar a plena disponibilidade e a inexistência de ônus e ações pessoais ou reais sobre os imóveis, comprometendo-se a responder pela evicção, garantindo que os imóveis pertencem aos permutantes. 

Valor dos imóveis: Indicar o valor atribuído ou declarado por cada permutante ao respectivo imóvel, em moeda corrente nacional. 

Torna ou diferença em dinheiro: Em caso de torna ou pagamento de diferença em dinheiro, especificar o modo e meio de pagamento, seja em dinheiro, cheque ou transferência eletrônica (TED ou DOC). 

Condições de entrega: Estipular as condições e prazos de entrega dos imóveis e a imissão na posse por cada permutante. 

Documentos necessários: Transcrever os documentos exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985⁹, como certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso. 

Imposto de transmissão: Transcrever os dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão inter vivos (ITBI), que incidem sobre ambos ou todos os imóveis objeto da permuta, cabendo a cada permutante realizar o recolhimento do imposto sobre o valor de avaliação fiscal do imóvel que passará para a sua esfera de propriedade. 

Em resumo, a formalização adequada da escritura de permuta é necessária para assegurar a segurança jurídica e a efetividade do contrato, protegendo os direitos das partes envolvidas e garantindo uma negociação justa e transparente dos imóveis ao considerar e registrar todos os aspectos relevantes da transação. 

9. Conclusão 

O contrato de permuta imobiliária representa um aspecto dinâmico e evolutivo das transações imobiliárias, oferecendo vantagens e desafios únicos em comparação às vendas tradicionais. A partir da compreensão acerca da definição e o propósito os contratos de permuta, bem como suas cláusulas essenciais — como a identificação dos imóveis, ajustes de avaliação e os termos de posse e transferência de título — as partes podem utilizar-se desse instrumento jurídico de forma eficaz, ainda que este seja permeado pela complexidade inerente à sua natureza negocial. 

Além disso, os contratos de permuta imobiliária apresentam um método dinâmico e potencialmente eficiente em termos de tributos para as partes, permitindo a negociação de terrenos por unidades imobiliárias nos projetos de incorporação imobiliária, o que pode levar a redução de custos e à alocação estratégica de recursos financeiros, no entanto, tais instrumentos podem ser complexos e desafiadores, exigindo atenção cuidadosa aos detalhes, avaliação justa do imóvel e conformidade normativa. 

Em resumo, o contrato de permuta imobiliária se destaca como uma alternativa interessante e estratégica nas transações imobiliárias, trazendo consigo tanto benefícios quanto complexidades específicas. A adoção dessa modalidade contratual exige das partes envolvidas um conhecimento profundo sobre suas particularidades, além de uma análise criteriosa para garantir a equidade e a conformidade legal. Com uma abordagem bem fundamentada e assessoramento jurídico adequado, a permuta de imóveis pode resultar em uma solução vantajosa e eficiente, viabilizando projetos imobiliários de maneira inovadora e otimizada.